Incidenti in condominio: cosa succede se manca una documentazione aggiornata nel Registro Anagrafe Sicurezza

In condominio finché “non succede niente” sembra andare tutto bene.
Il problema è quando qualcosa accade davvero: un pezzo di facciata che cade, una caduta sulle scale, un principio d’incendio in autorimessa, un’infiltrazione che danneggia un’attività al piano terra.

In quel momento una cosa diventa immediatamente decisiva:
esiste un Registro Anagrafe Sicurezza (RAS) aggiornato e completo… oppure no?

Cos’è, in pratica, il Registro Anagrafe Sicurezza

Il Registro Anagrafe Sicurezza è il “fascicolo di vita” dell’edificio.
Contiene, in modo ordinato e aggiornato:

• dati dell’immobile (anno di costruzione, destinazioni d’uso, numero unità, ecc.);
• documenti di conformità e verifiche di:
• impianto elettrico e messa a terra;
• impianto termico e combustibile (es. caldaia centralizzata, centrale termica);
• ascensori, montacarichi e piattaforme elevatrici;
• autorimesse, vie di esodo, ventilazione fumi;
• facciate, frontalini, parapetti, scale, linee vita;
• eventuale presenza di amianto o materiali pericolosi;
• verbali di manutenzione, ispezioni, controlli periodici;
• elenco delle criticità rilevate e piano degli interventi con priorità e tempi.

Non è “un foglio in più”.
È la prova che il condominio e l’amministratore hanno fatto quanto necessario per garantire un livello di sicurezza adeguato.

Senza RAS aggiornato: cosa succede quando avviene un incidente

Quando si verifica un incidente, la sequenza è quasi sempre la stessa:

Intervento di emergenza
Vigili del Fuoco, 118, Forze dell’Ordine, tecnici.
Se il danno è visibile (crollo, incendio, distacco), scatta subito la richiesta di documentazione.

Richiesta immediata di documenti
All’amministratore vengono chiesti:

• certificazioni,
• verbali di manutenzione,
• documenti di conformità,
• relazioni tecniche aggiornate.

Difficoltà nel ricostruire responsabilità e stato dell’edificio
Senza un RAS aggiornato:

• è più difficile dimostrare che manutenzioni e controlli siano stati eseguiti;
• non è chiaro da quanto tempo fosse nota una criticità;
• non c’è una cronologia certa di decisioni e interventi.

Le conseguenze per amministratore, condominio e proprietari

La mancanza (o l’obsolescenza) del Registro Anagrafe Sicurezza può tradursi in:

1. Maggior esposizione a responsabilità personali

Per l’amministratore, perché:

- non può dimostrare di aver adempiuto al dovere di vigilanza e gestione della sicurezza;

- risulta più facile contestare omissioni, ritardi, sottovalutazioni.

Per il condominio, perché:

- viene meno la prova di aver deliberato e programmato interventi in modo coerente con le criticità note;

- può emergere che problemi segnalati da anni non siano stati trattati con adeguata priorità.

2. Maggiori difficoltà con le assicurazioni

In caso di sinistro, la compagnia assicurativa chiede documentazione tecnica.
Senza un RAS aggiornato, possono verificarsi:

• ritardi nella gestione del sinistro;
• richieste di integrazioni continue (che allungano tempi e aumentano stress per tutti);
• possibili contestazioni su negligenza o mancata manutenzione ordinaria;
• riduzione o diniego del risarcimento, se emergono criticità note non gestite.
• In altre parole: l’assenza di un RAS solido può costare soldi veri ai condòmini.

3. Provvedimenti sulle parti comuni

In situazioni gravi, l’assenza di una documentazione chiara può portare a:

• limitazioni d’uso di alcune parti comuni (es. terrazze, autorimesse, cortili);
• prescrizioni rigide e immediate da parte degli enti di controllo;
• obbligo di intervenire in tempi molto stretti e con margini di manovra ridotti.

Con un RAS aggiornato, spesso è possibile:

• dimostrare che alcune azioni sono già in corso;
• negoziare modalità e tempi di adeguamento più sostenibili per il condominio.

L’effetto “domino” che pochi considerano

Un singolo incidente può generare una catena di effetti:

• costi imprevisti (interventi urgenti, perizie, spese legali);
• tensioni assembleari tra condòmini, amministratore e tecnici;
• perdita di valore percepito dell’immobile (“condominio problematico”);
• difficoltà nella vendita o nella locazione di singole unità.

Un Registro Anagrafe Sicurezza aggiornato non elimina il rischio zero, ma:

• dimostra la diligenza del condominio;
• rende più chiaro cosa è stato fatto, cosa manca, con quali priorità;
• riduce enormemente l’improvvisazione nei momenti critici.

Il ruolo di Alde Group: mettere ordine prima che succeda qualcosa

Alde Group nasce proprio per evitare che la gestione della sicurezza sia “a pezzi” tra mille fornitori e documenti sparsi.

Nel percorso legato al Registro Anagrafe Sicurezza, Alde può:

• effettuare una diagnosi iniziale dello stato di sicurezza dell’edificio;
• recuperare e organizzare la documentazione esistente;
• coordinare tecnici e partner per le verifiche mancanti;
• impostare un piano di manutenzione programmata, con priorità e scadenze;
• digitalizzare il RAS, rendendolo consultabile e aggiornabile online.

Il risultato è semplice da capire:
in caso di incidente o controllo, l’amministratore e il condominio non si trovano scoperti.

5 domande per capire se il tuo condominio è scoperto

Se rispondi “no” o “non so” a una o più di queste domande, il tuo condominio potrebbe essere esposto:

1. Esiste un Registro Anagrafe Sicurezza formalmente istituito per il condominio?
2. È stato aggiornato negli ultimi 12 mesi con verifiche e manutenzioni effettivamente eseguite?
3. Sai dove sono raccolti, in modo ordinato, tutti i documenti di sicurezza (impianti, ascensori, autorimessa, facciate, ecc.)?
4. In assemblea sono state discusse e deliberate le priorità sugli interventi legati alla sicurezza?
5. In caso di incidente domani, l’amministratore sarebbe in grado di fornire in poche ore un dossier completo sulla sicurezza dell’edificio?

Se queste risposte non sono chiare, non è una questione di forma:
significa che, nel momento in cui succede qualcosa, il condominio parte in svantaggio.

Cosa puoi fare adesso

Che tu sia amministratore, proprietario o gestore di immobili, il passo successivo è concreto:

• verificare lo stato attuale del tuo Registro Anagrafe Sicurezza;
• capire cosa manca e con quale priorità intervenire;
• trasformare gli obblighi di legge in un sistema organizzato, e non in un fascicolo polveroso tirato fuori solo quando è già troppo tardi.

Alde Group affianca amministratori, proprietari e gestori immobiliari proprio in questo percorso:

dalla fotografia iniziale del rischio
alla costruzione e aggiornamento del Registro Anagrafe Sicurezza,
fino al coordinamento degli interventi necessari.

Prenota una consulenza gratuita con Alde Group
per verificare se il tuo condominio è davvero pronto ad affrontare controlli, incidenti e responsabilità sulla sicurezza.